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第一财经获悉，黑石（Blackstone）与加州大学最新公布一项长期战略投资，美国加州大学首席投资官办公室 (UC Investments)将向黑石房地产投资信托基金(BREIT)第一类普通股 (Class I common shares)投资40亿美元。

UC Investments是全球最资深的投资者之一，代表加州大学系统及其受益人管理规模高达1500亿美元的资金。自六年前BREIT基金成立以来，BREIT 第一类股票的年化净回报为12.7%（以上数据截至2022年11月30日）；截至2022年11月30日，去年BREIT第一类股票的净回报为8.4%。

之所以这单交易如此受到关注，是因为全球最大的私募股权基金管理人黑石在2022年年底时曾陷入舆论风波。当时由于年底流动性紧张、各市场追缴保证金（margin call）的现象频繁，而投资者又难有获利套现的资产（2022年股债双杀），于是仍获得正收益的黑石房地产收益信托基金(BREIT)成了被赎回的首选。此外，由于美联储决心继续提高利率（2022年加息超400BP），各大机构预计2023年仍将加息50-75BP，投资者担心REITs可能还会进一步下跌。于是，往往越是“优等生”，投资者越是会在恐慌下卖出仍有盈利的资产，这也加剧了黑石基金的赎回压力。

黑石当时还宣布，停止批准投资者的赎回请求。黑石的房地产收益信托基金主要投资于美国庞大的工业、物流和商业地产，在激进加息和经济萎靡之下，房地产出现了严重下滑，直接冲击了市场对于该类基金的信心。房地产基金的底层资产流动性差，因此大额赎回对其杀伤力很大。

接近黑石的人士当时对第一财经记者表示，赎回本来就有5%的季度限制，并非谣传中的紧急限制。2022年美国公开交易的REITs下跌了20%以上，但黑石的产品仍是正收益，很多投资者是为了获利了结，或者赎回去补仓其他资产。

据了解，截至2022年12月，黑石公布其REITs当年的净回报率为9%左右，而同期公开交易的道琼斯美国精选REIT总回报指数下跌了22%以上。黑石发言人拒绝就该公司如何计算其REIT的估值置评，但对外媒表示其投资组合集中在美国南部和西部的租赁住房和物流领域，这些领域的租赁期限较短，租金增速超过通胀。

此次，黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民最新表示：“UC Investments的承诺建立在其与黑石15年合作关系的基础上，并在当前对所有BREIT投资者来说都较为合适的部署期，为BREIT增加了资产负债表的灵活性，并增加了资本。”

加州大学首席投资官Jagdeep Singh Bachher表示：“在当前环境下，投资者可以从稳定的现金流投资中获益，这类投资的收益会伴随全球通胀走高而实现增长......这项投资能够为UC Investments的客户提供非常多元化的房地产投资组合，彰显了UC Investments的独特文化。”

2023年的市场环境仍待观望，目前各大央行还在加息周期的后期，衰退风险可能会取代加息成为2023年投资者的头号关切，全球金融体系（尤其是资管行业这一“影子银行”）仍将面临压力测试。

事实上，黑石只是一个缩影。黑石地产基金有大约20%的海外投资人，几乎全部来自亚洲，比如中国香港的私人银行。2022年港股大幅下跌，众多投资人遭遇了被追加保证金的问题，爆仓风险加剧。同时，投资者可能也存在资金周转的问题，需要卖掉有盈利的资产来补窟窿。根据黑石官方数据，虽然海外投资人的投资总额只占20%，但是赎回量占了总体赎回量的70%。据统计，海外投资人的赎回申请速度是美国投资人的8倍。